Комунальна безвихідь.
Новий закон про ОСББ вішає на мешканців всі проблеми
На думку активістів,
закон, який пропонує повне роздержавлення житлово-комунальної сфери та зняття з
держави зобов'язань щодо фінансування поточних та
капітальних ремонтів, та утримання багатоквартирних будинків, по суті відправляє
мешканців багатоповерхівок з їхніми проблемами і будинками, які вимагають
капітальних ремонтів, «у вільне плавання». І куди занесе їх
комунально-бюрократичне течія, ніхто не знає.
Може багато людей потіряють останне – житло?
Тягар відповідальності
Як і
слід було очікувати, ключова ідея закону № 1565 – передати функції з
експлуатації та управління багатоповерховими будинками об'єднанням
співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). У законі тепер передбачено, що
в одному багатоквартирному будинку може бути створене тільки одне об'єднання.
Саме воно має здійснювати управління будинком – зокрема наймати підрядників і
укладати договори з постачальниками комунальних послуг.
А в
разі, якщо мешканці не зможуть самоорганізуватися, компанію з управління
будинком їм просто нав'яжуть. Якщо їм пощастить, це буде нормальна структура
або колишній комунальний ЖЕК, який поліпшив обслуговування під гнітом
конкуренції. В іншому разі власники квартир не застраховані від завищених
тарифів, розкрадання коштів й елементарного самодурства управлінців.
Нагадаємо, ідея створення ефективного власника житла – того самого ОСББ
– і передачі функцій з управління житловим фондом приватним компаніям
мусолиться в Україні з 2001 року. Лежала вона і в основі останньої
Загальнодержавної програми реформування і розвитку ЖКГ на 2009-2014 роки,
згідно з якою на кінець 2014-го в країні планувалося створити 45.530 ОСББ. Але,
як свідчать дані Мінрегіону, станом на 1 січня 2015 року ця цифра ледве досягла
16.536, що становить лише 36% від запланованого.
Основна причина провалу процесу створення об'єднань, за словами
експертів, – елементарна лінь жителів висоток.
«Проблемним залишається саме небажання громадян бути власниками своїх
будинків і нести повну відповідальність за свою власність», – каже Діна
Сидорук, партнер адвокатського об'єднання Кросондович Лойерс.
Майже
60% населення України – люди старше 40 років. Їхня свідомість давно ввібрала в
себе радянський досвід у сфері обслуговування – з низькою якістю сервісу і
мінімальними тарифами. Зате за такої системи вони могли ні про що не думати і
вже тим більше не нести за свій будинок повної відповідальності.
Інша
причина непопулярності ідеї створення ОСББ у широких мас – недосконалість
українського законодавства. Адже Закон України Про
об'єднання співвласників багатоквартирних будинків був прийнятий ще 29 листопада 2001
року і не враховував безлічі важливих моментів.
Наприклад, в ньому відсутня норма про обов'язковість надання інформації
з реєстру прав на нерухоме майно, яка повинна забезпечувати легітимність
установчих і загальних зборів ОСББ, а також правильність підрахунку голосів. На
сьогодні отримати такі відомості можна тільки від самого власника, оскільки
інформація в реєстрі прав на нерухоме майно закрита.
Крім
того, не вирішено питання із земельними ділянками, на яких розташовані
багатоквартирні будинки. Згідно з чинним законом, власністю власників квартир
вони не є.
Звичайно, прийнятий депутатами новий закон ці проблеми де-юре враховує.
Зокрема, передбачає надання інформації з реєстру прав на нерухоме майно, а
також безоплатно передає прибудинкову територію у спільну власність власників
квартир та нежитлових приміщень у будинку. Але де-факто ці питання залишаються
відкритими.
«Незважаючи на загальний позитивний ефект від
закону, деякі питання, як і раніше, залишаються без відповіді. Наприклад,
питання про те, як визначити прибудинкову територію у населених пунктах, де
відсутній генеральний план», – зазначає Олександр Буртовий, партнер юридичної
фірми Антіка.
А як
отримати виписку з реєстру, якщо сам реєстр ведеться в Україні щонайбільше
останніх роки два? Що робити людям, які отримали або купили квартиру 20-40
років тому?
Комунальний кримінал
Окремі питання викликає у громадськості і тема компаній з управління.
«Відповідальність
людини, яка дає дому керуючого, в законі не виписана. Відповідальність
керуючого перед власником не виписана. Ніхто не знає, які документи, звіти має
право вимагати мешканець від управителя, з якою періодичністю», – перераховує
Дєдов.
Водночас, за словами Буртового, якщо функції
управителя в більшості випадків виконуватимуть нинішні ЖЕКи, існує ризик
узурпації ринку житлово-комунальних послуг.
«Замість конкуренції між ними може бути «домовленість» про надання тих
самих послуг, що і зараз, але за більш високими цінами», – каже юрист.
Тим
часом, як стверджують мешканці багатоповерхівок, узурпація ринку
житлово-комунальних послуг в Україні вже відбувається. Причому не з боку ЖЕКів,
а з боку приватних компаній з управління, наприклад, афілійованих із
забудовниками.
Як
виявилося, управляти новобудовами – досить прибуткова справа. Особливо якщо ти
жодної копійки не вкладаєш у підтримання нормального стану житлового фонду, та
ще й отримуєш плату за всі некомерційні приміщення, що здаються в оренду. Саме
такі будинки забудовники категорично відмовляються передавати на баланс ОСББ,
воліючи вичавлювати соки з мешканців самостійно.
«Ми
змогли змінити компанію з управління і піти від компанії-забудовника тільки
після того, як взяли на себе частину дебіторської заборгованості. Це сталося
чотири роки тому», – розповідає голова правління ОСББ Флагман Євген Биченко.
За
його словами, змінити управителя їх змусили не тільки завищені тарифи (раніше
квартплата в будинках становила 3,05 грн, зараз – 2,40 грн), але й те, що
зібрані на ремонт і підтримку будинків гроші йшли в нікуди.
«А
зараз на накопичені за чотири роки гроші ми провели модернізацію під'їздів,
побудували дитячий майданчик», – каже Биченко.
Менше
пощастило в цьому плані членам ОСББ 13 квартал і Абрикос. Тут мешканці досі судяться з кишеньковими
керувальними компаніями забудовників. Причому безрезультатно – передавати
функції управління майном жителям будинків компанії категорично відмовляються.
«Попри те, що ми створили об'єднання ще рік тому, компанія Сервіс
Плюс всіляко блокує
передачу будинку на баланс товариства, – ділиться наболілим член правління ОСББ Абрикос Олександр Єфремов. – І це притому, що
вона не тільки неякісно виконує свої зобов'язання, наживається на здачі в
оренду численних комерційних приміщень, обслуговування яких також лягає на наші
плечі, але ще й загрожує безпеці жителів».
За
словами Єфремова, в його будинку порушені практично всі заходи пожежної
безпеки, а технічний поверх переобладнаний і зданий в оренду під офіси.
«Нові
будинки – надто ласий шматочок, щоб від нього добровільно відмовлятися», – каже
адвокат Тетяна Монтян.
Інша
справа старий житловий фонд. Його, як і варто було очікувати, експлуатувати,
навпаки, ніхто не хоче.
«І
якщо на цей момент ще й відмовитися від послуг комунальних ЖЕКів (як пропонує
закон № 1565), то це може призвести до повного руйнування системи
житлово-комунальних послуг», – вважає Монтян.
«Проблемний момент полягає в тому, що 70% житлового фонду в Україні
вимагає негайного капітального ремонту, – пояснює Сидорук. – Тому, якщо старий
будинок передається на баланс ОСББ, то чиновники перестають за нього
відповідати, а вся відповідальність за стан будівлі автоматично переводиться на
її жителів».
Крім того, додає експерт, в цьому випадку всі
витрати, пов'язані з ремонтом старого будинку, лягають на плечі його мешканців,
а підвищення витрат на його утримання призводить до підвищення квартплати.
Враховуючи всі ці невирішені питання, фахівці прогнозують, що
громадськість далеко не однозначно сприйме введення ОСББ як однієї з можливих
форм управління. Навіть незважаючи на те, що в правовому полі вже давно не
існує будинків комунальної власності, оскільки будинок сам по собі вже є
власністю, а ОСББ – лише механізм прийняття рішень співвласниками про те, як
розпоряджатися цією власністю.
Необхідні більш чіткі механізми вирішення питання роздержавлення сфери
ЖКГ. І над ними, за словами експертів, ще потрібно працювати і працювати.
Комментариев нет:
Отправить комментарий